<<ネジマックスご提案/土地活用について№3>>滋賀県のテナント・貸店舗・貸倉庫の事業用不動産はネジマックス

※…具体的な土地活用№3　前回の続きより

（№1・№2をご覧になられる場合はこちら⇒ネジマックスブログにて）

　コンビニエンスストア・ドラックストア等などの物販店舗、事務所や学習塾、ファーストフードなど飲食店、各立地に合った業種企業様との契約を行なえば、安定した高い収益が見込まれます。

ただし、景気の影響が受けやすく、まれに売上不振による閉店などのリスクが有ります。しかし、「閉店」に関しては、契約時の契約書の内容によって、リスク面を軽減させることも可能でございます。

又、用途地域によっては建設できない「商業施設」がある事を知っておくことも重要です（※一般的な用途地域別の建築について⇒こちら/国土交通省HP参照）。

　3大コンビニチェーン、セブンイレブン・ファミリーマート・ローソンなど店舗数が多く全国ブランド力も高いです。立地さえ良ければ、比較的大きい土地でなくても高賃料が得られます。

店舗は50坪程度・敷地は300坪以上のもので、事業用定期借地方式かリースバック方式が有ります（詳細は下記参照）。

最近の24時間営業の見直しなど社会情勢の変化や各社出店競争の影響で、各社出店内容に変化が見受けられますので、契約内容には注意が必要です。

※「事業用定期借地方式」とは：

　定期借地権の一つで、専ら事業の用に供する建物の所有を目的とするものをいう。
当初、契約期間が10年以上20年以下とされていたが、借地借家法の改正により、2008年1月1日以降は、10年以上50年未満に改められた。

事業用定期借地権は、契約の更新（存続期間の更新）を伴わない、契約終了時に建物買取請求権が発生しない、建物再築による存続期間の延長がないことを特約した借地権の設定契約（事業用借地権設定契約）によって発生する。

この場合、契約期間が10年以上30年未満の場合には必ずこの特約が必要である一方、契約期間が30年以上50年未満の場合は特約するかどうかは任意とされる。また、契約は公正証書によらなければならない。

※「リースバック方式」とは：

不動産会社や建設会社が、開業者（借主）の建設協力金をオーナー（貸主）に差し入れ、それを用いて、オーナーが土地に建物を建てます。
建物の完成後は、拠出された建設協力金は、オーナーと開業者との間で締結した賃貸借契約の保証金に転換されます。
通常の賃貸借契約ではこの先、土地のオーナーに対して賃料を支払わなければなりません。しかし、このリースバック方式では、毎月の賃料を支払わず転換された保証金と相殺していく形になります。

物件の建設費用を捻出できないオーナーも、借り主である開業者に、一時的にお金を立て替えてもらうことで、建築資金を金融機関から借りることなく、土地を有効に活用することができるメリットがあります。

　このエリアではウエルシア・ツルハ・スギ薬局・コスモス・アオキ・キリン堂・ユタカなど多くの店舗が出店されています。

最近では、クスリのアオキ・コスモスなどの出店が多いです。スーパーとコンビニの良い処を生かした店舗形態で、急成長をしております。

店舗床面積は300～500坪で敷地は500～1,500坪必要です。事業用定期借地方式が多いです。

　大手ナショナルチェーンに多い事業用定期借地方式・リースバック方式の店舗建設と、少規模の従来の店舗改装による再オープン方式があります。

業種的に流行廃りがありますが、最近の大手店に押されている小規模物販店よりは、食べ物商売ですので根強い人気が有り活発です。

昨今は、賃料体制は下がり気味なところもあり、主に低価格の賃貸物件に人気がございます。賃料にしてみますと、10万円/月前後のものが増えてきております。

一時のラーメン店の出店ラッシュ等が一服しておりますが、「食べ物」のお商売につきましては専門店の傾向があり、今後、多くの新しい店舗も増えてくることが予想されます。

◎比較的小規模の店舗

⇒コインパーキング・コインランドリー・トランクルーム・美容室・スタジオ・リラクゼーション・エステ・クリーニング店・音楽教室・調剤薬局・幼児教育・語学教室・カルチャ・写真館/カメラＤＰＥ・ヘアーサロン/カットサロン・ＰＣ店・フラワーショップ・新聞店・鍵・不動産店等。

◎ナショナルチェーン店（ある程度大きい規模の店舗）

⇒ホームセンター・スーパー・ディスカウント・家電量販・ガソリンスタンド・家具・大型書店/ＣＤビデオ・コミック/ホビー・自転車店・カー用品・バイク・カーディ－ラ－・カーシェア・中古車・レンターカ-・スポーツ/ゴルフ店・ペット用品・ビジネスホテル・アミュズメント・カラオケ・温浴施設・カラオケ・カフェー・ネットカェフ・リサイクルショップ・流通靴店・釣具・アウトドアショップ・子供用品・ハンドクラフト手芸店・紳士服・シューズ・アパレル・めがね・量販酒店・100均・フィットネス・トランク/レンタルルーム等。

◎飲食店

⇒宅配ピザ・スイーツ・弁当・お惣菜・ベーカリー・焼肉・てんぷら・牛タン・他国料理・居酒屋/やきとり・そば/うどん・お好み、たこ焼き・しゃぶしゃぶ・とんかつ・カレー・ラーメン餃子・牛丼/丼もの・食べ放題・ランチ定食・回転寿司・バーガー・ファミレス・カフェ。

　…以上、色々な業種は有ります。用途地域、人口密度、他店との競争のマーケティング、周辺環境など立地条件、法律及び条令によって限定され、予算（賃料）、大きさ（敷地、店舗の広さ）、事業用定期借地・リースバック方式や貸主側の初期投資額、相続税対策、などの要素によって、適切な資産投資（土地活用）が必要です。不動産投資をお考えの方は、各専門家にご相談を行い、目的に合わせて適切な土地活用を行って下さい。

⇒次回は、当店としましての「総まとめ」です。

引き続きご購読頂ければ嬉しいです。今後ともよろしくお願いいたします。

ネジマックス　松本
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